Pirms dažām nedēļām mēdijos pirmo reizi tika pieminēts un plašu rezonansi sabiedrībā guva Ekonomikas ministrijas izstrādātais un starpinstitūciju saskaņošanai nodotais jaunais Dzīvojamo telpu īres likuma projekts. Plašsaziņas līdzekļos tas nodēvēts par «īrnieku tiesības mazāk aizsargājošo nekā patlaban spēkā esošais likums «Par dzīvojamo telpu īri»». Arī iepazīstoties ar lasītāju komentāriem interneta forumos, var secināt, ka lielākā daļa auditorijas kritiski vērtē jaunā likumprojekta piedāvātās izmaiņas, jo uzskata, ka tās pasliktinās pašlaik esošo īrnieku tiesisko stāvokli.
Jāatzīst, ka daži likumprojekta jauninājumi, kurus mēdiji īpaši akcentē, skan diezgan brutāli, pat biedējoši – piemēram, dzīvokļa īpašnieka tiesības ar policijas palīdzību bez tiesas sprieduma izlikt uz ielas īrnieku, kas nemaksā īres maksu, vai arī tiesības neatzīt īres līgumu, ja tas nav ierakstīts zemesgrāmatā.
Taču pagaidām ir pāragri sākt uztraukties par jaunā regulējuma iespējamām negatīvām sekām. Esošā likuma grozīšana vai arī jaunā likuma izstrāde ir visai sarežģīts un daudzposmains process. Līdzīgi «ķēdes reakcijai», jaunās kārtības ieviešana liek veikt būtiskas izmaiņas arī vairākos citos normatīvajos aktos, īpaši sociālo tiesību jomā. Diez vai likumdevējs atļaus dzīvokļu īpašniekiem uz ielas izlikt veselas cilvēku ģimenes tikai tāpēc, ka tām ir laicīgās finansiālās grūtības vai to īres līgums kādreiz nav ticis ierakstīts zemesgrāmatā. Pilnīgi noteikti, ka šādā gadījumā jāpastāv alternatīvam regulējumam, kas garantētu izliktajiem īrniekiem un viņu ģimenēm pajumti. Savādāk tiktu pārkāptas Latvijas Republikas Satversmē garantētās cilvēka «tiesības uz mājokli».
Neraugoties uz to, diskusijas vērts tomēr paliek jautājums – vai likumā «Par dzīvojamo telpu īri» vispār ir nepieciešams veikt izmaiņas? Šajā brīdī viedokļi sāk dalīties.
Saskaņā ar pašreizējo likuma regulējumu īrnieks ir atzīstams par mazāk aizsargātu tiesību subjektu salīdzinājumā ar dzīvokļu īpašnieku. Līdz ar to likums vērsts uz īrnieka tiesību aizsardzību maksimālā līmenī – tas aizliedz bez pietiekoša iemesla pacelt īres maksu; praktiski izslēdz dzīvokļa īpašniekam iespēju izbeigt īres līgumu pēc savas iniciatīvas (izņemot atsevišķi noteiktus gadījumus); piešķir noteiktas tiesības arī īrnieka ģimenes locekļiem utml. Viennozīmīgi, ka jebkurš, kas bauda šādas īrnieka tiesības, uzstātos pret to ierobežošanu.
Īrnieku viedoklis konkrētajā gadījumā ir skaidrs un saprotams. Taču interesanti – kā dzīvokļu īpašnieki vērtē jauno likumprojektu un tā piedāvātās izmaiņas?
Te būtu lietderīgi pievērst uzmanību «medaļas otrai pusei», proti, dzīvokļa īpašnieku tiesību ierobežojumiem, kurus rada šī brīža regulējums, un to sekām.
Lielākā daļā Eiropas valstīs, tajā skaitā arī Latvijā, īpašuma tiesības tiek atzītas par ekskluzīvām (pilnīgām) un, līdzīgi kā «tiesības uz mājokli», arī tiek konstitucionāli aizsargātas. Tas nozīmē, ka īpašnieks vienīgais drīkst pilnīgi brīvi rīkoties ar savu īpašumu – pārdot to, uzlabot, veikt tajā komercdarbību, izlietot to jebkadā sev tīkamā veidā. Protams, pastāv arī daži ierobežojumi, piemēram, servitūti par labu trešām personām, aizsargjoslu ievērošanas prasības u.c. Taču visi šie ierobežojumi tiek minimalizēti, lai pēc iespējas mazāk aizskārtu īpašnieka intereses.
Šobrīd spēkā esošais likums «Par dzīvojamo telpu īri» būtiski ierobežo dzīvokļu īpašnieku tiesības, bet brīžiem pat nostāda tos «ķīlnieku» lomā.
Iespējams skan absurdi, taču, lai izliktu pašu negodprātīgāko īrnieku, kurš ilgstoši nemaksā īres maksu, uzkrāj lielus komunālo maksājumu parādus (kurus pienākums apmaksāt ir dzīvokļa īpašniekam), bojā dzīvokļa īpašumu un traucē dzīvošanu pārējiem nama iemītniekiem, ir nepieciešams ilgstoši tiesāties – brīžiem visās trijās tiesu instancēs. Tas prasa ievērojamus tēriņus un ilgst vairākus gadus. Turklāt, ievērojot atšķirīgu tiesu praksi, viennozīmīgu tiesvedības iznākumu par labu dzīvokļa īpašniekam nevar garantēt. Visu tiesāšanas laiku īrniekam ir atļauts turpināt netraucēti lietot aizņemto dzīvokli. Savukārt dzīvokļa saimniekam nekas cits neatliek kā tik samierināties ar šādu netaisnību, jo kamēr nebūs stājies spēkā galīgais tiesas nolēmums, negodprātīgais īrnieks ir neaizskarams. Juridiskajā praksē ar šādiem gadījumiem nākas sastapties diezgan bieži.
Vēl viens uzmanības cienīgs piemērs, kad likuma robi pieļauj «īrnieka statusu» izmantošanu krāpnieciskās shēmās, ir šāds:
Iedomāsimies, ka Jūs nopirkāt sev jaunu dzīvokli. Pārsvarā tas notiek noslēdzot parasto pirkuma līgumu ar veco īpašnieku, vai arī piedaloties nekustamā īpašuma izsolē, ko rīko zvērināts tiesu izpildītājs vai maksātnespējas administrators. Gan vienā, gan otrā gadījumā, Jūs godīgi samaksājiet pilnu pirkuma cenu, kam seko Jūsu īpašuma tiesību reģistrēšana zemesgrāmatā. Kopš šī brīžā Jūs paliekat par vienīgo dzīvokļa īpašnieku. Nākamā dienā ir paredzēta dzīvokļa pieņemšana-nodošana. Norunātajā laikā Jūs ierodaties uz tikšanos ar dzīvokļa pārdevēju, lai saņemtu atslēgas un pārbaudītu savu jauno īpašumu. Šajā brīdī atklājās, ka Jūsu dzīvoklī, kuru pirms iegādes Jūs pat iespējams bijāt personīgi apskatījis, dzīvo Jums nezināmi cilvēki. Viņi uzrāda Jums īres līgumu, ko ir noslēdzis iepriekšējais dzīvokļa īpašnieks (pieņemsim uz divdesmit gadiem) un atsakās pamest dzīvokli. Jums piedāvā vienoties par noteiktu naudas summu, kas jāsamaksā īrniekiem, lai tie labprātīgi izvāktos. Izskatās, ka esat piekrāpts! Jūs noteikti vērsīsieties policijā un meklēsiet palīdzību pie juristiem. Nenoliedzami, ka beigās likums nostāsies Jūsu pusē un Jūs panāksiet iegādātā dzīvokļa atbrīvošanu. Iespējams Jums pat izdosies piedzīt zaudējumu atlīdzību no vainīgajiem. Ir tikai viena būtiska nianse, kura bieži vien liek atturēties no cīņas par taisnību – laiks, kas paiet tiesājoties. Pašlaik, saskaroties ar šādu acīmredzamu blēdību, likums aizliedz Jums saviem spēkiem atbrīvot dzīvokli no negodprātīgā īrnieka. Līdz ar to, kamēr trīs tiesu instances (gadījumā, ja īrnieks pārsūdz pirmās vai otrās instances spriedumu) neizskatīs Jūsu celto prasību par īrnieka izlikšanu, Jūs nevarēsiet pilnvērtīgi lietot savu īpašumu.
Protams, līdzīgās situācijās biežāk nonāk tie jaunie īpašnieki, kuri iegādājas dzīvokļus publiskajās izsolēs, kad pircējam nav iespējas iekļūt dzīvokli vai to apskatīt pirms tā iegādes. Taču neatkarīgi no dzīvokļa iegādes veida, potenciālajam īpašniekam nav iespējas gūt pilnīgu pārliecību par īres līguma neesamību. Tas apstāklis, ka īres līgums nav reģistrēts zemesgrāmatā vai kādā citā publiskā reģistrā, nav pieminēts pirkuma līgumā, nav iesniegts izsoles procesā a pripori nepadara to par spēkā neesošu. Sākotnēji jaunajam īpašniekam ilgās tiesāšanas gaitā ir jāpierada, ka īres līgums noslēgts prettiesiski.
Saskaņā ar spēkā esošo regulējumu vecā īpašnieka noslēgtais īres līgums ar īrnieku ir saistošs jaunajam dzīvokļa ieguvējam. Lielākā problēma ir tad, ja šāda veida īres līgums ir noslēgts tiesiski, un nav svarīgi vai pirms dzīvokļa iegādes jaunais īpašnieks ticis informēts par tā pastāvēšanu, jeb arī tas tika apslēpts. Tādā gadījumā jaunajam īpašniekam vairs nav likumīga iespēja izlikt īrnieku, kā vien tikai labprātīgi abpusēji vienojoties.
Vēl jo vairāk, likums «Par dzīvojamo telpu īri» ļoti strikti nosaka gadījumus, kad īpašnieks ir tiesīgs izbeigt īres līgumu ar īrnieku pēc savas iniciatīvas, un proti – ja īrnieks bojā īpašumu vai pārkāpj telpas lietošanas noteikumus; nemaksā īres maksu vai maksu par komunālajiem pakalpojumiem; māja tiek nojaukta vai nodota kapitālam remontam; ja dzīvojama telpa nepieciešama denacionalizetās vai likumīgajam īpašniekam atdotās dzīvojamās mājas īpašniekam; ja īrnieks nodod telpu nelikumīgā apakšīrē. Likuma komentāros un vairākos tiesas spriedumos ir atzīts, ka jebkurš cits iemesls izbeigt īres līgumu, izņemot iepriekš uzskaitītos, ir aizliegts – pat tad, ja šāds nosacījums ticis labprātīgi iekļauts īres līgumā.
Vai pašlaik spēkā esošais likums «Par dzīvojamo telpu īri» ir atzīstams par labu esam? Atbilde paliek katra lasītāja subjektīvā ieskatā. Taču nenoliedzams ir fakts, ka, spēkā esošais regulējums ievērojami sašaurina dzīvokļu īpašnieku rīcības brīvību. Tiek pieļauta situāciju, kad īrnieka statusu izmanto ļaunprātīgi – pretēji likuma mērķim. Gadījumi, kad negodprātīgie vai fiktīvie īrnieki, apzinoties savu priviliģēto stāvokli, cenšas iedzīvoties uz dzīvokļu īpašnieku rēķina, pieprasot ievērojamās «atkāpšanās» naudas summas, kļūst arvien biežāki. Pie šādiem apstākļiem, jaunais regulējums, kas minimalizētu šādu krāpšanas vai negodprātīgās rīcības iespējamību un paplašinātu īpašnieku pašaizsardzības iespējas, ir lietderīgs un nepieciešams.
Jurists Igors Freimanis
