Savlaicīga dzīvokļu rezervācija vēl topošās jauno projektu mājās, vēlme no dzīvokļa pārcelties uz privātmāju, kā arī meklējumi pēc dzīvesvietas ar īpašu “personību” kvalitatīvi atjaunotos, pirmskara laikā būvētos namos. Šīs ir dažas no tendencēm, kas raksturo pārmaiņas nekustamā īpašuma nozarē Rīgā un Pierīgā, liecina Swedbank dati par norisēm nekustamā īpašuma nozarē 2021. gada deviņos mēnešos. Kopējais dzīvokļu darījumu skaits Rīgā un Pierīgā šajā laikā ir pieaudzis par 15% (salīdzinot ar deviņiem mēnešiem 2020. gadā).

Cenas aug, īpašumus rezervē savlaicīgi

Pieaugošs pieprasījums pēc jauna mājokļa daudziem liek rezervēt dzīvokli kādā no jaunajiem projektiem vēl pirms tie ir uzbūvēti, liecina Swedbank apkopotie dati. Tā saucamajā ekonomisko dzīvokļu segmentā Rīgā un Pierīgā šobrīd pircēji jau rezervējuši aptuveni 1000 dzīvokļu.

Kopumā deviņu mēnešu laikā dzīvokļu darījumos Rīgā un Pierīgā ir ieguldīti 572 miljoni eiro un 40% no šīs summas ir par dzīvokļiem jaunajos projektos. Savukārt, vērtējot Swedbank izsniegtos aizdevumus nekustamā īpašuma iegādei, secināms, ka pieprasītākie dzīvokļi ir ar platību līdz 75 m2 vietās, kur ir ērta infrastruktūra.

Vidējā aizdevumu summa ir 98 tūkstoši eiro, kas par 7,6% pārsniedz aizdevuma summu pērn. Abos pieprasītākajos jauno projektu segmentos ir pieaugušas vidējās darījumu cenas: dzīvokļu ekonomiskajā segmentā vidējā cena sasniedz 1820 eiro par m2 (+7% gada laikā), bet biznesa klases segmentā – 2300 eiro par m2 (+4% gada laikā).

Aug otrreizējais tirgus, krītas interese par sērijveida ēkām

Vērtējot darījumu skaitu dzīvokļu segmentā Rīgā un Pierīgā, redzams, ka līdz šī gada oktobrim kopējais darījumu skaits pieaudzis par 15% (salīdzinot ar 2020. gada pirmajiem trim ceturkšņiem), pārsniedzot 7800 darījumu atzīmi. Visstraujākais pieaugums (+33%) bijis nekustamo īpašumu otrreizējā tirgū, – tie ir kvalitatīvi senāk būvēti un (vai) atjaunoti nami, kā arī jau lietoti jauno projektu dzīvokļi (šajā segmentā neietilpst t.s. sērijveida daudzdzīvokļu mājas). Šajā segmentā saglabājas augsts pieprasījums, un bieži vien tas kļūst par galveno konkurentu jauno projektu segmentam, jo šie ir mājokļi, kas parasti atrodas īpaši pievilcīgās vietās.

Zīmīgi, ka darījumu apjoms t.sk. sērijveida ēkās ir sarucis līdz 58% no darījumu kopskaita (2018. gadā tie bija 75%). Piedāvājums šajā segmentā ir sarucis, savukārt cenas – nedaudz pieaugušas.

“Ņemot vērā, ka sērijveida ēku stāvoklis vairumā gadījumu ir slikts, to uzturēšana ir dārga un laika gaitā var prasīt papildu investīcijas, iedzīvotāji arvien vairāk izvēlas dzīvokļus jaunajos projektos, kas ir ar mazāku energoresursu patēriņu. Lai arī sākotnējā iegādes summa šādiem mājokļiem ir augstāka, tomēr ikmēneša uzturēšanas izmaksas ir daudz lētākas, un arī potenciālā nākotnes vērtība noteikti augstāka, nekā sērijveida dzīvokļiem. Uz šo pieprasījumu reaģē arī nekustamā īpašuma attīstītāji, izvēloties jaunos projektus būvēt “zaļākus” un kvalitatīvākus,” norāda Jānis Deksnis, Swedbank Nekustamo īpašumu un celtniecības uzņēmumu apkalpošanas nodaļas eksperts.

Jaunie projekti – gaidāms plašāks piedāvājums

Vērtējot norises jauno projektu segmentā, šogad ir saglabājies dzīvokļu iegādes skaita pieaugums 5% apmērā (salīdzinot ar 2020. gada trim ceturkšņiem). Vidēji mēnesī tiek noslēgti aptuveni 200 darījumi par dzīvokļu iegādi kādā no jaunajiem projektiem, un vairumā gadījumu (63%) tie ir t.s. ekonomiskā segmenta dzīvokļi, kuru cena ir no 1800 līdz 2000 eiro par m2. Šobrīd šajā tirgus nišā ir izteikti augsts rezervēto dzīvokļu skaits – pircēji ir rezervējuši aptuveni 1000 dzīvokļu, bet pārdošanā šobrīd ir aptuveni 900 dzīvokļu. Vērtējot potenciālo piedāvājumu šajā segmentā, dažādās būvniecības stadijās ir aptuveni 2900 dzīvokļu, bet attīstītāju nākotnes perspektīvā ir projekti ar vismaz 6000 dzīvokļiem.

“Pērn jaunajos projektos bija 25% pieaugums, šogad tie ir 5%. Redzama izteikta interese par dzīvokļu rezervāciju it īpaši ekonomiskajā segmentā. Šobrīd esošais rezervāciju skaits ir augstākais pēdējo gadu laikā. Līdzīgas tendences ir arī biznesa segmentā, kur pārdošanā šobrīd ir ap 400 dzīvokļu, būvniecības stadijā aptuveni 1100 dzīvokļi. Šie skaitļi nozīmīgi pārsniedz 2020. gada datus, tāpēc varam prognozēt, ka turpmāko gadu laikā tirgū nonāks būtisks kvalitatīvu mājokļu skaits, kas seko izteiktajam pieprasījumam,” uzsver Jānis Deksnis.

No dzīvokļa uz privātmāju

Daudzi jauna mājokļa tīkotāji ir izdarījuši savu izvēli par labu privātmājas iegādei vai būvniecībai Pierīgā. Dati par darījumiem šajā segmentā liecina, ka pandēmijas ietekmē tas attīstījies pat straujāk, nekā pirms tam. Vislielākā interese ir par kompaktām, racionāli plānotām mājām līdz 150 m2 platībā. Dati par darījumiem ar zemi liecina, ka Pierīgā šādu darījumu skaits gada laikā ir pieaudzis par 50%. Īpaši liela interese bijusi par zemes iegādi Ādažu, Garkalnes, Salaspils, Ķekavas un Babītes novados. Līdzīga aina ir arī ar privātmāju darījumiem – to skaits gada laikā pieaudzis par 49%. Privātmāju darījumu cena vairumā gadījumu svārstās ap 200 tūkstošiem eiro, tāpēc tās kļūst par izteiktu konkurentu biznesa klases dzīvokļu segmentam.

Kā norāda Normunds Dūcis, Swedbank Hipotekārās kreditēšanas jomas vadītājs, pieaugot interesei par plašāku (jaunāku) dzīvokli vai privātmāju, daudziem maldīgi šķiet, ka hipotekārās saistības par esošo īpašumu var kļūt par šķērsli jauna īpašuma iegādei. “Tas nav šķērslis, jo banka piedāvā mājokļa maiņas risinājumu. Tas ļauj saņemt aizdevumu jaunam īpašumam, vienoties ar banku par pārejas periodu, kura laikā jāmaksā tikai aizdevuma procentu maksājums līdz vecais īpašums ir pārdots un tiek pilnībā vai daļēji dzēsts iepriekšējais aizdevums.”

Mājokļa maiņas risinājums sniedz iespēju esošā kredīta laikā iegādāties un dzīvot jaunā mājoklī. Vecā mājokļa pārdošanai un kredīta atmaksai būs pieejams vesels gads, kas, pie šī brīža augstā mājokļu pieprasījuma, ir pietiekami, lai to paveiktu nesasteigti un pārdomāti. Ja jaunais mājoklis ir noskatīts projektā, kura celtniecība vēl nav pabeigta, tad šo pārejas procesu var noteikt garāku. Šī pārejas perioda laikā, kamēr norit pārvākšanās uz jauno mitekli un vecā mājokļa pārdošana, par abiem kredītiem būs jāmaksā tikai kredīta procentus, bet pamatsumma nebūs jāmaksā.

Piemēram, ja cilvēkam par esošo īpašumu kopējā atlikusī kredīta summa ir 50 000 eiro un ikmēneša kredīta maksājums ir 320 eiro (80 eiro procentu maksājums, 240 eiro pamatsummas), savukārt jaunā īpašuma kopējā aizņēmuma summa ir 100 000 eiro, tad gadu (kura laikā ir jāpārdod pirmais īpašums) ikmēneša kredīta maksājums būs 230 eiro. Līdz ar to šajā periodā atmaksājamā summa ir pat mazāka nekā iepriekš.