Pēc teju divu gadu krituma mājokļu pieejamība Rīgā mazliet atguvās. Mājokļu pieejamības indekss palielinājās, neto algas pieaugumam ceturtajā ceturksnī saglabājoties straujam un kompensējot nelielo procentu likmju un mājokļu cenu kāpumu. Arī Viļņā un Tallinā, noņemot vienreizēju faktoru ietekmi, mājokļu pieejamība uzlabojās. Tomēr kopumā vidējai mājsaimniecībai kaimiņvalstu galvaspilsētās dzīvokļi ar kredīta palīdzību turpināja būt nesasniedzami. Kopējo mājokļu pieejamību Rīgā arvien nodrošināja salīdzinoši lētie sērijveida dzīvokļi, kamēr mājokļus, kas būvēti vai renovēti pēc 2000. gada vidēja Rīgas mājsaimniecība pērnā gada nogalē nevarēja atļauties iegādāties. Algu kāpuma turpināšanās un zemākas aizņemšanās likmes šogad uzlabos mājokļu pieejamību gan Rīgā, gan kaimiņvalstīs.
Pērnā gada izskaņā mājokļi Baltijas valstu galvaspilsētās kļuva mazliet pieejamāki. Taču gan Tallinas, gan Viļņas mājokļu pieejamības indekss* (MPI) saglabājās zem 100 punktu atzīmes, 88,7 un 89,3 punkti attiecīgi. Rīgā indeksa vērtība pieauga, sasniedzot 147,6 punktu atzīmi. Šāda vērtība nozīmē to, ka tādas mājsaimniecības, kuras ienākumi atbilst 1,5 vidējai neto mēneša algai Rīgā un kura vēlas iegādāties 55 m2 lielu dzīvokli, ienākumi bija par 47,6% augstāki, nekā tas būtu nepieciešams, lai hipotekārā kredīta apkalpošanai novirzītu ne vairāk kā 30% no ģimenes ienākumiem.
Tirgus aktivitāte ceturtajā ceturksnī mazliet saruka teju visos segmentos, salīdzinājumā ar trešo ceturksni. Savukārt, salīdzinājumā ar atbilstošo ceturksni 2022. gadā, darījumu skaits pieauga tikai padomju sērijveida projektu segmentā. Rezervāciju skaits pirmreizējā tirgū arvien saglabājās zems. Mājokļu attīstītāji gaida tirgus aktivitātes atgūšanās sākšanos tad, kad potenciālie pircēji redzēs stabilu samazinājumu EURIBOR likmēs. Taču jāņem vērā, ka 2023. gadā teju 60% darījumu otrreizējā tirgū (un vairāk nekā piektdaļa pirmreizējā tirgū) Rīgā un Pierīgā notika bez hipotekārā kredīta palīdzības. Tas nozīmē, ka, papildus augstajām procentu likmēm, lēnajai tirgus aktivitātei bija arī citi iemesli, piemēram, ģeopolitiskais fons un Latvijas ekonomikas vārgā attīstība. Tirgus aktivitāti arī bremzē jaunais hipotekāro kredītņēmēju atbalsts, kas ir spēkā no šī gada janvāra. Mājsaimniecības ar esošu hipotekāro kredītu, kas atbalstu saņem, visdrīzāk nesteigsies ar jauna mājokļa iegādi, jo jaunie kredīti atbalstam nekvalificēsies.
Vidējā svērtā dzīvokļu cena Rīgā pērn kopumā un arī gada pēdējā ceturksnī, bija zem 2022. gada līmeņa. Vidējās cenas samazinājumu noteica sērijveida dzīvokļu cenu lejupslīde. Salīdzinot ar 2023. gada trešo ceturksni, gada nogalē bija novērojams cenu pieaugums visos segmentos. Pirmreizējā tirgus dzīvokļu cenas saglabājās augstas, taču pieauguma tempi sabremzējās. Īpašumu attīstītāju finansiālā situācija lielākoties saglabājas stabila, savukārt būvniecības izmaksas, lai gan lēnāk nekā iepriekš, bet turpina augt. Attiecīgi būtisks cenu kritums jaunuzceltajiem dzīvokļiem nav gaidāms.
EURIBOR 6 mēnešu likme sasniedza savu virsotni ceturtajā ceturksnī un šogad samazināsies. Swedbank jaunākās prognozes liecina, ka Eiropas Centrālā Banka (ECB) sāks samazināt bāzes procentu likmes šī gada jūnijā. Līdz ar to straujāku mājokļu pieejamības indeksa uzlabošanos vērosim gada otrajā pusē.
Ar skatu ilgākā termiņā, mājokļu pieejamības zemākais punkts, visticamāk, jau ir garām, bet iepriekšējos – 2021. gada – līmeņus MPI tik drīz nesasniegs. Galvenais faktors, kas turpinās balstīt mājokļu pieejamību būs neto algu pieaugums, kas turpināsies salīdzinoši straujš, taču mazliet lēnāks nekā pērn. Mājokļu cenās būtisku kritumu negaidām, ja vien neredzēsim daudz nopietnāku pasliktināšanos darba tirgū nekā šobrīd tiek prognozēts – līdz ar to dzīvokļu cenas faktors mājokļu pieejamību diez vai uzlabos. Visbeidzot, Swedbank prognozē, ka ECB bāzes procentu likmes 2025. gadā tiks samazinātas līdz 1,75%, kam sekos arī EURIBOR likmes. Tas nozīmē, ka lētāka naudas cena mājokļu pieejamību uzlabos. Tomēr, lai gan procentu likmes saruks un nākamgad jau būs krietni zemākas nekā šobrīd, tās nebūs negatīvas vai tuvas nullei.
*Swedbank Baltijas mājokļu pieejamības indekss atspoguļo vidējas mājsaimniecības iespējas atļauties iegādāties 55 kvadrātmetru lielu dzīvokli ar hipotekārā kredīta palīdzību kādā no Baltijas valstu galvaspilsētām. Ņemot vērā vidējo procentu likmi un mājokļa cenu, tiek aprēķināti parādsaistībām novirzāmie ikmēneša maksājumi, un tie tiek pretstatīti pusotras vidējās neto algas attīstībai attiecīgajā pilsētā.
